總統大選前房地產緩步盤堅，2014年是房地產最有可能反轉的重要關鍵年

台灣不動產交易中心 總經理 李 同 榮

台灣房地產歷經1990～2000年長達十年的盤整築底，於2001年正式脫離谷底並緩步盤堅，2003年遇到sars侵襲的半年間，再次測試底部不墜之後，從此房地產行情一路回升，至今已邁入第八年的景氣榮景。市場人士都在質疑，到底房地產還能再漲多久？而政府片面打房仍無法壓制大都會的房地產飆升，甚至這股熱流已經延燒到中南部，在全省房地產行情面臨技術面高檔風險狀態下，到底是甚麼因素讓台灣房地產脫離技術線型軌道，行情處於高檔數年中卻不跌反升？答案只有一個：『資金行情＋投資信心』。

讓台灣房地產脫離技術線型軌道，高檔行情不跌反升？答案只有一個：『資金行情＋投資信心』

2003年sars過後一直到2008年金融海嘯前，合計五年間台北市房價漲幅達69.48%，當時市場面臨技術面處於高檔，而加上金融海嘯引發的基本面悲觀態勢，照理講房地產已經面臨反轉的關鍵，從2008年第四季到2011年第一季的這一年半期間，房地產能起死回生的主要支撐因素有二：
（一）支撐基本面的資金回流，其中包括台商資金回流與降低遺產稅之資金回流。
（二）ecfa架構下開放陸資來台投資的消息面所引發的利多行情。
而讓投資人能勇於追價的主因，來自於投資人對陸資來台投資不動產這項重大消息面利多的預期信心，這股信心也讓資金回流投資的標的流向三高一大的產品（高單價、高總價、高品質與大坪數），也因此造成台北市的豪宅一路飆漲的景氣行情，同時台北市從2009年第一季到2010年第四季這兩年間台北市成屋平均價位漲幅高達39.26%，台北縣（新北市）在這段期間也因為升格因素以及北市的人口外移與自住型客戶大量湧入，均價漲幅達39.54%甚至比台北市還高。同時，因為政府針對台北市與台北縣的打房政策，引導投資客資金往中南部流竄，因此這兩年間桃竹縣市中古屋均價漲幅達25.85%，台中縣市均價漲幅達28.03%，台南縣市均價漲幅達19.94%，高雄縣市均價漲幅達25.36%，顯然中南部也掀起一波前所未有的補漲行情（如附圖一）。回顧房地產市場從2003年第二季sars以來到2010年第四季總共近七年期間，台北市中古屋均價漲幅達113%，台北縣（新北市）均價漲幅達74%，桃園縣市均價漲幅達47.88%，台中縣市均價漲幅達49%，台南縣市均價漲幅達30.33%，高雄縣市均價漲幅達35.57%（如附圖二）。金融海嘯以前，台北市房價走勢一枝獨秀，金融海嘯以後台北市與台北縣漲幅並駕齊驅，顯見大台北都會商圈概念成型，兩大都會商圈將因三環三線捷運開通而連結擴張，而桃竹與中南部也在金融海嘯後正式展開一波補漲與回升行情。

長達八年榮景的台灣房地產市場，反轉訊息會在何時出現？答案是：2014年最有可能！
綜觀目前的房地產市場現況，投資者猶如在冰湖上滑雪，不知冰湖何時會融化；也猶如在活火山口附近泡湯，不知火山何時會爆發？大家都在質疑，市場推升力量來自於太多的假性需求，到底房地產還能漲多久？尤其是中古屋與預售屋仍然充斥太多的短線投資客，大家都想運用資金槓桿賺取差價，繼續如此的投資風險有多大？市場沒有永遠漲不玩的道理，總有人會套牢在最後一棒，問題是房地產反轉的訊息會在何時出現？答案是：2014年最有可能。這樣果斷的預期理由有三：
（一）總統大選前房地產不可能反轉：
2011年為ecfa啟動元年，對台灣而言各項經濟指標都朝正面發展，通貨膨脹因素與預期陸資來台投資不動產利多出盡前，房地產除非政策大力打壓，否則上半年仍處於盤堅向上格局，下半年到2012年第一季面臨立委選舉與總統大選前壓力，政策有可能持續打壓，房地產會處於驚驚小漲或盤整格局，因此在2012年總統大選前，台灣房地產應該沒有反轉的訊息出現。
（二）2012年總統大選若國民黨繼續執政，陸資行情才會正式啟動，房地產會再有兩年末升段行情：
國民黨繼續執政，陸資大舉來台才會正式啟動，商辦租金正式起漲，若政策沒有太大限制，房地產行情就會五都齊揚，最少會有一年半大行情，而最終也會因市場脫序，執政黨會受輿論壓力而由政策打壓來終結可怕的房地產末升段行情，房地產就會開始正式反轉，時間點應該在2014下半年，房地產的熊市正式來臨。
（三）2012年總統大選若國民黨失利，支撐行情的預期利多因素消失，房地產將會陷入盤整後正式反轉：
若民進黨執政，兩岸ecfa架構勢必重起談判或修正，大陸政策短期不明，陸資會持續觀望，雖然執政黨會適時宣布利多安撫人心，但房地產在利多未實現與資金退潮下，可能於2012年第三季盤整半年後正式進入反轉期，反轉的時間關鍵點會提早在2013年第一季或第二季，房地產熊市提早出現。

房價沒有永遠漲的道理，反轉訊息總是在市場一片安樂氣氛中悄悄出現，尤其要特別注意政府的政策打壓，會是房價高檔的終結者
投資房地產必須善於注意高檔時的反轉訊息，市場反轉通常會有以下的重要訊息出現：
（一） 重大利多未實現或利多因素不如預期，例如兩岸ecfa架構生變，陸資來台投資受限。
（二） 政策出現大轉折，政府決心打房且打壓政策全面出籠，例如全面抽空地重稅、追查資金來源。
（三） 預售市場銷售率急速下降，售價不升反降。
（四） 中古屋市場連續兩季價跌量縮，狀況持續到第三季開始價跌量增（市場拋售），就確定市場已經反轉。

對於廣大的房地產擁有者或投資大眾而言，未來的投資策略為何？以下幾點建議提供參考：
（一） 投資標的越是都會核心商圈越安全，兩年內台北市豪宅仍有高價，各都會豪宅行情也會跟進，但除北市外，建商先跑先贏，整體投資風險增高。
（二） 擁有都更體材的舊公寓行情已經幾乎到頂，投資報酬遙遙無期，能不能整合成功仍是未知，政策不加速協助推動，小心套牢風險存在。
（三） 預售屋追高雖然獲利較多，2011年底前可能還有獲利空間，但假性需求與短線投資過多，2012年以後投資風險加大，小心斷頭。
（四） 中南部兩年內仍有補漲空間，但仍然集中在少數核心區塊，若兩岸利多實現，休閒不動產會是追漲主流。
（五） 房價沒有永遠漲的道理，反轉訊息總是在市場一片安樂氣氛中悄悄出現，高檔投資策略必須提高自備資金，尋找地稀人稠的精華區塊與特殊稀有產品，避開量大人為炒作的區塊，並切勿以太高資金槓桿運作，才能避免斷頭危機，尤其要注意政府的政策打壓往往是房價高漲的終結者。

本文刊載於二月二十三日udn網站、鉅亨網網站、工商時報、經濟日報、聯合報