中央銀行於六月二十一日祭出再一波選擇性信用管制，針對雙北市八千萬元以上、其他地區五千萬元以上豪宅，限制貸款成數不得超過六成，且無寬限期，所有銀行金融機構從今天開始強制實施。央行總裁彭淮南認為，有些人趁著油電雙漲起鬨，說買房可以保值，藉機哄抬房價，如果央行沒有採取任何措施，房價一定會漲得比現在更厲害。

事實證明，央行過去兩次的選擇性緊縮融資只具宣示作用，但對調解房價的效果有限

我們回顧前兩次央行針對雙北市在2010年的選擇性貸款緊縮，其實立意良善，但效果有限，因為緊縮房貸抵擋不了遺產稅降低以後資金回流的浪潮，才會造成豪宅房價不斷上揚的結果。終究，只靠央行有限的金融控管政策，仍然無法解決都會房價的節節高升，房地產漲跌因素還是要回歸基本面與供需面作深入探討，才能提出一套健全房地產市場的治本兼治標之解決方案。

奢侈稅沒打垮房價，沒打垮建商，卻幾乎打垮了房仲業

馬英九政府提出的居住正義政策，目前止於口號而無執行策略，也無較具體的住宅政策，奢侈稅短線打房政策雖然產生短線抑制效果，但要長線影響房價顯然效果有限，反而是預估增加的稅收不但縮水90 %，甚至連房地產交易增值稅也反而減少近50%。實價登錄雖能促進交易透明化，但對房價漲跌無實質影響，而修訂後的平均地權條例卻是倒頭栽的方式，把實價登錄的責任歸責於非權利人的地政士與經紀業，可預期的是登錄的真實性將難以稽核，何況租賃的登錄制度，只有要求地政士或經紀業登錄，若房東未交由經紀業服務，租賃之權利與義務人都可免於登錄之責，這也將逼得出租人為了逃稅，而不將房屋交由專業的房仲業者服務，如此錯誤的決策將對房仲產業的發展產生不利的影響。證所稅已經幾乎打垮合法守法經營的證券業，並打趴無辜的投資散戶，奢侈稅沒有打垮房價，沒有打垮建商，卻幾乎打垮了房仲業，讓無辜的房屋仲介經紀業業績縮水一半，五千多家業者與十萬家庭生計立即陷入困境，種種政策顯示政府打擊合法產業卻縱容非法產業橫行的不當作為，房仲業者與產業公會近年來不斷的為產業的提升做出努力，但受到政府的種種政策限制與干預，已經明顯的扭曲了產業市場自由機制的發展，我們實在為台灣未來的經濟發展與產業競爭力感到非常的憂心。

加強公共建設擴大都會商圈，廣建只租不售的社會住宅，才是紓解都會供需的治本之道

所謂居住正義政策現在已經荒腔走調，政府只挑簡單的事做，以為打房就能顯現居住正義，在利率偏低與資金寬鬆的環境，有錢人合法買豪宅變成原罪，我們要說央行的緊縮動作，雖然立意良善，但卻影響不了豪宅的價格，反而只會突顯政府的仇富心態，最後只會讓有錢人將資金再次移往國外，政府也會得不償失。而合宜住宅真能解決大台北房地產供需嗎?跟過去的國宅一樣，以前五年後產生一批國宅新貴，現在十年後同樣的會產生另一批合宜新貴。治本之道，政府應優先加速建設與都會捷運系統，擴大現有商圈，廣建只租不售的社會住宅。而國有財產土地應善用民間資金合作廣建社會住宅，以租金補貼照顧中低收入上班族，以租金收入與政府補貼作為保障投資者之報酬率，如此一來，不但解決都會低收入者居住的問題，也解決土地閒置與建置資金的問題，同時紓解租房的供需問題，間接紓解房價的漲勢。但國有財產局在不當的標售土地造成土地飆漲而被監委糾正後，為政者就採取不做不錯的心態，不但停售都會閒置土地，更無具體的長期規劃與作為。

探討房價漲跌因素，應該從基本面、技術循環面、消息面三管齊下深入研究

以目前的國內外局勢對台灣房地產的影響層面分析如下:
※基本面
利多：整體經濟維持中度成長、失業率下降、都會精華區人口集中產業集中資金集中、遺產稅降低資金回流、資金面寬鬆、利率短期維持低檔
利空：美國經濟復甦緩慢，債信評等下降、歐債風暴危機未除、匯率長期仍有升值壓力不利出口成長、股市陷入中空格局、稅制改革防制房地產飆漲、都更議題窒礙難行。

※技術面
利多：台北市因供需仍然失衡，尚有一波末升段行情，豪宅仍會創新高，全省補升行情未走完
利空：技術循環處於高檔，隨時會受消息面利空因素影響，引爆房價反轉

※消息面
利多：ECFA啟動元年，預期陸資來台利多尚未實現、開放自由行有利休閒不動產發展。
利空： 大都會房價過高民怨第一、馬英九政府堅持居住正義打房政策、稅制改革聲浪四起影響後市發展、總統大選後美牛風暴與油電雙漲，證所稅風波未平，引發民怨上升，執政黨民意下滑，實價課稅風聲鶴唳，心理影響因素讓消費者卻步。

若用傳統緊縮融資對付豪宅，只會突顯政府仇富心態，打房政策要對症下藥，否則不但失去民心，也失去企業界對政府的向心

綜觀上述房地產漲跌因素分析，房價的漲跌勢必與國內外基本面相互連結，而供需失衡因素更是都會房價飆漲的主因，未來除了資訊透明化實價登錄以外，健全稅制必定是健全房市的一大課題，而稅制的改革必須提出完整的配套與研究後始能提出，免得造成市場不確定因素所造成的恐慌，證所稅的改革風波就是房地產未來要實價課稅的前車之鑑，若用傳統緊縮融資工具來處理房市，並針對不需高額貸款的富商與豪宅限縮融資，只會產生短期心理效應，長期而言，不但對房地產無濟於事，還會衝擊企業界對政府仇富心態的報復性反彈，企業界對政府的向心將蕩然無存，因此，我們建議政府對房地產要徹底對症下藥，而任何短線控管與打房政策不得不三思而後行，只有深入研究房地產供需之解決方案，才能真正提出有效的房地產治本方針。

【中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 理事長李同榮】

本文刊載於6月26日UDN網站、鉅亨網網站