之前我一再和政府官員溝通，希望不動產的持有稅、交易稅和資本利得稅不要同時調高，那會讓房市崩盤。官員都一再說不會、不會，但事情就是發生了。台南市的標準單價調整溯及既往，一次就大幅調升持有稅和交易稅，加上今年開始實施房地合一稅，真的三稅都調高。

台南市已宣布，房屋標準單價分三年漲價，第一年漲54%、第二年漲65%、第三年漲81%。而且這次調漲，首次採追溯回推，民國90年7月1日以後取得使照房子，標準單價都在調漲之列。受影響房屋約11萬戶，占全市房屋的18%。

鬧得沸沸揚揚的台北市房屋稅，也不敢採溯及既往，台南市開了首例。被調高房屋評定現值的戶數，台北市去年是4,400多戶，相較於台南的11萬戶，台北市承受的政治壓力是小巫見大巫。

我大膽推測，台南市的溯及既往很快地就做不了了，下一次市長選舉，一定會承諾取消。原因很簡單，家庭的經濟是量入為出，如今竟然天外飛來一筆，要拿走一部分家庭收入，民眾如何能不反彈。這也是為什麼法律不溯及既往。

當然，台南市可以解釋，過去30年，標準單價都沒調，如今只是回補而已。但這理由民眾不會接受，那你政府過去怠惰，為什麼要人民為政府的錯誤付出慘痛的代價。

台南市還可以解釋，因為財政部要求，如果自己的財政不努力，會影響統籌分配款。財政部這是威脅，在這威脅下，台南市可能只是第一炮，其餘縣市也可能被迫跟進。針對這點，財政部最好解釋清楚，否則民怨就直衝中央。

回頭我來說一下，為什麼涉及到交易稅。房屋買賣要交契稅，契稅稅率是6%，6%的稅率比營業稅的5%還高。契稅的稅基是房屋評定現值，標準單價調高，房屋評定現值也同步調高。換句話說，台南市那11萬戶如果三年後賣出，契稅比現在高出許多。

地方政府在調高房屋稅時，都沒有考慮這件事對市場的影響。我舉個實際例子，台北市師大附近有個案子，地主和建商合作都更，現在蓋好了，地主卻不交屋，要求建商幫他們賣掉，因為新建案的房屋稅太高，他們不想持有。不交屋，就變成是建商要付房屋稅。但賣掉並不是容易的事。原來是件高興的事，可以住進新房，現在卻不敢住。

還有，父母現在會慎重考慮要不要買房給子女。首先，房地產已經不景氣了，景氣是2014年開始下坡，去年是量縮，今年是價跌，而房地合一稅是今年開始實施，稅率最高達45%，本來就對未來增值有疑慮，現在已沒了增值預測，那增值空間已被房地合一稅抽走了。

其次，原本持有稅是可以預期的，只會隨著折舊往下降，來個溯及既往之後，難說了，父母得擔心子女未來繳不起房屋稅。

台南市尚未公告，還有回頭的餘地。而其他未決定調幅的縣市，建議漲幅不要過高，不必想一次補足過去30年的未調整的失策。

因為，三稅齊發會殺了市場。

（本文由淡江大學產經系副教授莊孟翰口述）