台北市地政局日前宣布未來4年施政重點，包括發展智慧地政提供更多便民服務、兼顧舊區再生與新區開發的方案丶健全房市政策促使房價「穩健下跌」等三大主軸。但事實上政府的「穩健下跌」政策，不等於「健全房市」。

智慧地政系統建置與舊社區再生計劃值得肯定

地政局發展智慧地政的措施值得肯定，不但整合各項測繪資訊平台、奠基圖資數位應用，優化服務系統，且智慧地所全方位的提供民眾行動服務系統，這是邁向智慧城市的正確方向。另外市府將導入「智慧生態」理念，運用低碳節能設施、綠色運具、再生能源、透水生態工法等，打造低碳保水的智慧生態綠社區。這項社區營造的智慧生態計劃，對城市再生注入活水，值得市民鼓舞。

大量估價法真能建立「合理房價指標」？結果將導致「不合理的房地價稅」

北市府希望建立「合理房地價稅」，藉由發展大數據估價系統、建立合理房價與租金指標，但事實上，現階段實價登錄未完全將詳細門牌揭露之前，諸多弊端使得準確度失真，政府在不對的時間點推動大量估價系統，必定有極大誤差與錯誤，根本無法建立合理房價指標，更無法做為房地價稅的課稅依據。而中央更編列一億八千萬在推動大量估價技術，簡直浪費公帑在做無效的技術研究，有關監督當局根本也不懂國外大量估價（AVM）的由來與推動背景之基礎，盲目的通過預算，實在有失職責。大量估價法真能建立「合理房價指標」？事實的結果，將導致「不合理的房地價稅」。

高房價所得比的原罪不是房價，而是薪資所得停滯與政策失當

北市地政局提出房市政策方向，希望讓台北市全球第一高的房價所得比，穩健下跌回歸市場合理性。他直言，政府把房價所得比過高因素，完全歸咎於房價過高，卻避談主要因素是人民所得偏低，十七年來台灣GDP幾乎年年成長，但薪資所得卻原地踏步，所有物價丶油價丶民生用品幾乎倍數以上漲幅，房價雖然也一樣倍數漲幅，但因為住房是年輕人貼身需求，且是一筆大數目，因此購屋痛苦指數永遠名列前矛。政府健全房市政策正確的治本政策應是以「加速交通建設」丶「擴大都會範圍」丶「廣建社會住宅」丶「促進都市更新」丶「健全房屋稅制」五大要務著手，才能達到穏健房市效益，但若政府健全房市目的只是要房市穏健下跌，就違反市場自由機制，房價丶油價丶物價丶股價皆然，其市場有景氣技術循環，有漲有跌，不可能只漲不跌，也不可能只跌不漲，更不可能如政府期待的一直穏健下跌。至於房價多少才算合理，市場自有天秤作用，不宜是官方做主觀的認定或政策干預。既然政府承認官方對市場不能刻意做多，當然政府更不宜刻意做空，政府做多或做空，對市場都有不良的後遺症。

加速交通建設，擴大都會範圍，疏散人口才能疏解房價

綜觀都會房價過高是事實，這主要是因為都會的就業機會較多與人口過度集中因素所造成的供需失衡，治本之道就是疏洪而不是防堵，政府只要「加速交通建設丶擴大都會」，自然縮短民眾通勤交通距離，人口就會逐漸外移，只有疏解人口的擁擠，才能疏解房市的供需，才能疏解過高房價，邁向「價穏量溫」的市場，也才是健全房市的治本之道。

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮 2018.03.02